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作者：余飞
01
杭州全脱了
在3月份放开二手房限购之后，杭州终于还是没忍住，把最后一条底裤。
5月9日，杭州市住建局发布了《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，内容共7条，其中第三条提出：
在本市范围内购买住房，不再审核购房资格。
这意味着，现在外地人在杭州购房，无论新房还是二手房，想怎么买就怎么买，想买多少套就多少套，没有任何限制。
事实上，杭州在3月份彻底放开二手房限购之后，基本就处在安全放开的状态。虽说当时上城区、拱墅区、西湖区和滨江区的新房仍执行限购，但只要有社保，交过社保或者曾经交过社保，都可以买。
现在把这一条本就不算限制的限制，也彻底取消了。
除了取消限购，杭州这份新政也响应了自然资源部的供地与去化周期相结合的要求，提出要合理供地，促进供需平衡。
此外，也效仿南京，提出了买房即可落户。
关键问题来了，有效吗？当然没用。
一方面，杭州在今天之前，基本就不限购，交了社保就可买新房，算什么限制？
另一方面，现在的市场压根儿就不是名额问题，而是信心问题，是收入问题，是确定性问题，是预期问题，是宏观大环境问题，是刚性债务问题。
02
杭州全面解绑背后
既然如此，杭州为何还要多此一举，将最后的体面都扔了？
逻辑并不复杂。
一方面，应对其他中心城市的抢客。
在当下需求不断萎缩的市场里，杭州周边的中心城市，除了上海，都不再限购。
换句话说，杭州周边的城市都撤掉了藩篱，开始抢夺市场上为数不多的购房需求资源，此时杭州如果还端着，就只能是将客流量拱手相送。
另一方面，杭州的新房市场很低迷。
3月份杭州解绑二手房的时候，发生了很多有趣的事情。
在政策解绑一周后，杭州的二手房住宅挂牌量从13.9万套变成了15.5万套。一周增加了1.6万套。
另外根据手边买房数据显示，新政一周后杭州住宅挂牌量达到16.25万套，比3月14日的13.91万套增长约3.81万套。
显然，杭州的投资客们心态彻底没了，正在疯狂离场。
而从成交量来看，有不少人离场成功了。
公开数据显示，3月14日之后，杭州市二手房日均成交近316.5套，最高单日成交391套。
据杭州贝壳研究院数据，3月14日-4月14日，杭州市区二手房共成交9000多套。
此外，杭州贝壳研究院数据显示，3月杭州十区二手房成交8557套，环比增长236%；中介带看量环比提升224%，创下近4年来的最高单月带看量纪录。
进入4月份，二手房成交热度并未冷却，按照手边卖房数据显示，到4月前17天二手房已经成交了4320套，日均302套，按照这种速度，4月份的二手房成交量有望再次突破8000套。
而贝壳研究院反馈的数据的确显示，4月份杭州的二手房成交量8402套，环比3月份仅下滑1.8%。
这意味着，杭州二手房的解绑，打开了杭州炒房客的逃离通道，这些人开始疯狂降价逃离。
有数据为证。
每日经济新闻披露，杭州部分二手房近期成交的价格已相较2021年前高峰价回调了三四成。比如西湖区文新板块的耀江文鼎苑项目，2021年成交单价普遍在8万元以上，到今年3月时成交单价掉到了5.3万元左右，跌幅超过30%。
“手边买房”数据显示，到3月末，杭州住宅挂牌量达到15.87万套、主要机构在售21万套。其中，降价的房源超过3.5万套，涨价的房源仅有1341套。
降价房源是涨价房源的26倍多。
另外，据诸葛找房平台数据显示，当下杭州挂牌二手房调价房源中，降价卖房的比例达到了95%。
二手房解绑，尽管掀起了新一轮降价卖房浪潮，但的确一定程度上激活了二手房的流动性。
而新房则遭受着二手房的暴击。
相比于二手房，现在的新房有很多软肋。比如交房风险，在房企大量出清的背景下，买新房犹如买盲盒，能否交房全看运气。
其次，二手房价格疯狂内卷，而新房仍有限跌桎梏。
这种背景下，如果是你，你会怎么选？二手房价格让利更多，又更安全，谁还会去选新房。
所以，当下几乎所有的中心城市的新房，都在承受二手房的虹吸。
以杭州来说，杭州二手房3月份成交在9000套以上，4月份在8400套以上，而新房的跌幅不忍直视。
2024年4月杭州十区新建商品房成交总金额为185.9亿元，同比2023年4月的437.8亿元，减少251.9亿元，降幅57.5%。
成交总套数为4669套，同比2023年4月的10561套，减少了5892套，降幅55.8%。
成交总面积为62.2万方，同比2023年4月的137.9万方，减少了75.7万方，降幅54.9%。
本就没有任何优势，还设置什么限制，所以索性就全脱了，这是杭州全年解绑新房限制的根本逻辑。
03
不限购时代来了
杭州全面解绑，虽然无助于成交量回升，但其标志意义还是有的。
作为炒房第一城，杭州曾经的限购措施在二线城市中算是最严厉的。如今这个最严厉的城市，也彻底不装了。
去年年中，我就做过判断：
限购取消是大势所趋。二线城市全面解除限购，基本会在2024年实现。至于一线城市，广州可能会提前。京沪深的步调会慢一些。最先外围区降低限购门槛，压缩社保要求，不行再取消限购。之后核心区的社保要求年限，也会随之压缩。一线城市的限购彻底脱光，不会那么快，可能要等到保障房供应规模上来之后。
2024年，苏州成为首个率先全面取消限购的城市。去年苏州就已经基本脱光了，只是还保留了面积限制。
今年1月31日，苏州宣布，不再对购房资格进行审查，也不再限面积和套数。
过去三年，很多城市已经全盘解除了限购。比如东莞、佛山、南昌、郑州、福州、青岛、济南、厦门、合肥、南京、苏州、宁波、沈阳、大连、武汉等。
其中武汉，成为除本就不限购的重庆之外，首个全面取消限购的超大城市。
当然，东莞也是超大城市，但其取消限购的时候，仍是特大城市，晋级超大城市是在取消限购之后。
不久前，长沙、成都全面解绑，接着是杭州。
在杭州之前，深圳将非核心区的社保从3年降至1年。广州是目前一线城市中解绑力度最大的，取消了番禺、黄埔、花都和白云区江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇区域的限购，只保留了天河、越秀、海珠、荔湾、南沙和白云靠近核心的片区，并将限购区的社保门槛由5年降至两年。
接下来西安、天津也该全面解绑了。
下半年北上深大概率会有动作，非核心区解除限购是大势所趋。
理由很简单，现在哪还有限购的必要，他们之所以仍不解除，只不过想保留最后的体面而已。
最后强调一点，限购取消，依旧挡不住楼市下行。
恰如我在第一部分所说，现在的市场压根儿就不是名额问题，而是信心问题，是收入问题，是确定性问题，是预期问题，是宏观大环境问题，是刚性债务问题。
综合当前的人口、债务、宏观、城市化、政策形势和市场预期，房地产市场难止跌企稳，房价还将继续下降。
回过头来细想，这都是当初不计后果上涨的结果。
房价不计后果式的上涨带来的结果是：
一方面，对于房价远超城市平均购买力，掏空了6个钱包，导致需求断档，找不到接盘侠。
另一方面，超前透支城市经济、产业实力，也即当下各城市本身的产业、经济支撑不起它们当下的房价。
所以，我再次强调一下本号对当下买房卖房的观点：
第一，高位站岗的炒房客，能现在卖掉，不要拖，越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收，否则当初凭运气赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。
第二，对于之前加杠杆买房的家庭，未来要做的，是尽一切可能降低刚性债务，收缩家庭的债务表。
第三，买房方面，没有硬需求，没有急需求，尤其是买房需要加杠杆的人群，可以推迟。
第四，对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说，挑到好的房子，如果收入能够负担得起，又特别想买，可以买，但需要做好承受房价下跌的心理准备，这是认知。
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