去库存！两个超大城市，出招了！

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作者：余飞

同一天，武汉、深圳两座超大城市，响应中央最新定调的去库存宏观战略，先后出招了。

01

武汉楼市大让利

5月6日上午，武汉市住房保障和房屋管理局发布了《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，内容涵盖十条。

其中关键一条为：

在武汉仅有一套住房且正挂牌出售的家庭，办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。

这句话就是直接给二套房降首付，降利率。一方面是给改善需求行方便，另一方面也在鼓励有钱人多买房。

因为可操作空间很大。对于置换需求来说，只要你现在的住房挂牌，无论卖没卖出去，买下一套都是首套房的首付和利率标准。

对于想买第二套房的人来说，首套房无需卖出，只要挂牌一下，就可以享受到首套房的政策。

这一让利其实很大。首付从30%降至20%，利率从LPR+20降至LPR-40，下调了60个基点。

以武汉一套200万的房子来计算。政策出台之前，以二套房政策计算，首付得30%，也即60万，贷款140万，等额本息30年，利率为4.15%，每月还款6805元。

新政后，同样是一套200万的房子，首付20%，也即40万。上车门槛降低了。同时贷款160万，等额本息30年，利率为3.55%，6325.77元。

变化之后，买二套房不仅门槛降低了，成本也降低了。

02

深圳限购大放松

5月6日晚上，深圳市住建局终于发布了楼市新政。

在这之前，关于深圳放松限购政策的小作文满天飞，尤其是五一长假前一天的晚上，深圳人都在翘首以盼新政赶在长假到来的前一秒发布。

结果，像等待戈多一样。

如今，新政终于来了，但和之前的小作文相比，力度小了很多。对于深圳的新政，主要说四点：

第一，深圳并没有完全放开限购，只是将非核心区的社保从三年降至一年。核心区三年社保依旧不动。

力度太小，太保守了。消息出来后，我的朋友圈，也是一片调侃。这就好像一群人在等待一顿大餐，结果只是上来了一道青菜，失落之心溢于言表。

第二，有趣的是，在新政出来之后，大家讨论的不是有没有效果的问题，而是谁到底是核心区的问题。

新政将宇宙中心龙华排除在核心区之外，而将宝安的新安与西乡街道纳入了核心区。

新安与西乡属于核心区，没有问题，毕竟是宝安中心区，但龙华居然不是核心区。

按照2021年深圳市发布的《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年 规划和二〇三五年远景目标纲要》中明确提到：

将宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道等纳入都市核心区。

这道新政，让龙华的民治、龙华街道，龙岗的坂田、布吉、吉华、南湾都排除在核心区之外，让龙华和龙岗很是伤心。

当然深圳市有自己的考虑，龙岗和龙华是深圳商品住宅存量宅地最多的两个区。必须降低限购，引导需求到这两个区帮助去化。

第三，没有实质性让利。

新政只是在努力增加购房名额，并没有实质性让利。

只是降低了非核心区的购房社保，增加了户籍二孩家庭的购房票数，但并没有降低购房成本，相比于武汉，诚意明显不足。

第四，鼓励企业购房。

新政为数不多的亮点，是鼓励企业购房。

要知道，在2022年之前，为了堵住企业炒房之路，合肥、杭州、西安、南京、上海、深圳、长沙、江阴等城市发布措施，禁止法人与非法人组织购买住宅。

其背后的真相是，企业才是最大的炒房团，尤其是上市房企。看一组触目惊心的数据，就能明白。

2017年新华网披露了一组数据，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投资性房地产，占比46.23%，合计持有市值9904.66亿元，同比增长近两成。

到了2019年，这个数据继续增加。据Wind数据统计，截至2019年三季度末，A股3743家上市公司中，有1826家上市公司持有投资性房地产，占比超过48％，合计持有市值达13340亿元。

普通人买房至多是几套一买，而上市房企都是一打一打地买。

在过去二十多年的时间里，因为房价一直在上涨，很多企业尤其是上市企业，通过投资房产，获得了丰厚回报。

为了给楼市降温，上一轮调控期间，很多城市都禁止企业和法人组织购房。

然而，随着楼市转冷，新一轮的鼓励又来了。

2022年，合肥就再度允许企业和法人组织购买商品房。

现在深圳也开始了。虽然强调的是只能在非核心区，且用于企业员工住房需求，但这里面的操作空间很大。

03

都是为了去库存

无论是武汉楼市的大让利，还是深圳降低限购门槛与鼓励企业购房，都是在执行中央最新定调的去库存大战略。

以武汉来说，库存太多了。克而瑞披露的最新数据显示，武汉4月份商品住宅狭义库存1865万平方米，位居全国第一，去化周期42个月。

库存量大的侧面，是房子降价也很难卖动。

2023年，武汉的新房成交量继续创新低。

2022去年武汉商品房成交量跌至11.63万套，平均每月9692套。鼎盛时期的2016年，平均每月成交2.84万套。

2023年平均每月成交9156套。显然，全盘放开限购也没能托起武汉楼市。

进入2024年，数据显示，在当下遍地打折降价促销的背景下，武汉新房成交量仍起不来。

武汉房管局披露的数据显示，3月份武汉新房成交了6013套，同比下跌了59%。一季度合计成交了14189套，整个一季度的成交量，还没有去年3月份单月成交量高。

4月份新房网签4973套，环比下降了17.3%，同比下跌了36.6%。

深圳方面，成交量同样是一年不如一年。

乐有家数据显示，2023年深圳新房网签31621套，比去年还低，创过去五年新低。平均每个月成交2635套。

进入2024年，新房成交仍在底部，仍在2500套以下。

目前，深圳的商品房库存量各机构统计不一。克而瑞的数据是930万平方米，去化周期36.2个月。

乐有家的数据是529.7万平方米，去化周期24.9个月。

无论哪家机构的数据，去化周期都超过警戒线。

然而，这些措施会有效吗？

武汉出台的措施，可能会有些效果，毕竟是真金白银让利了，对于改善需求家庭，挺有诱惑力的。

但深圳，可能会适得其反。

因为：

一方面，原本大家对这次放松满怀期待，但结果放松力度这么小，巨大的心理落差会让原本利好的政策成为实际上的利空。

由此可能会引发更多的炒房客降价挂牌卖房，因为现在很多人都扛不住，也等不起了。

另一方面，这次松绑，只是单纯从增加名额角度出发，而没有降低购房成本。

现在行情冷却，压根儿就不是名额问题。看看全面解绑的武汉、青岛、东莞、佛山等城市，就能明白。

现在是信心问题，是对未来的确定与不确定问题，是高房价与低收入之间的天堑鸿沟问题。

想要去化，得从根本上下手才行。

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